"城市性价比"还没搞懂,就想投资买房?

米公子 2020-04-07 11:40:47


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房产投资,米宅一直倡导的是价值投资!


要坚持:价值投资>短炒思维。


短炒的收益蕴含在价值投资的过程里。


但抱着短炒思维的想法,通常就会陷入深坑。


股市套牢,也是这个道理,总想博短线,结果被庄家打了左脸再打右脸。


楼市的短炒套牢,在2017年的环京,非常明显,如今套牢三年,价格腰斩,分分钟打了短炒的脸。


在2017年的厦门、合肥,还有之前的温州、鄂尔多斯等等,都是一样一样的。


但抱着价值投资的思维,理性的下注,通常反而能够同时收获暴击和价值回报。


在国外,更是明显,也更正确。


为何?


1、英雄所见略同。

2、国外大资金都是机构,机构比个人更理性更聪明,也更厌恶风险。

3、国外的投资主流,更多都是价值投资。

4、价值投资聚集的过程中,量变产生质变,来一波暴击。


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楼市的价值投资,从学会分析城市性价比开始。


拿好小本本,米公子开始讲课了,如果不是澳洲也发生了疫情传播,我也不能外出,也不会有太多时间来写文章,要珍惜疫情。


"城市性价比"还没搞懂,就想投资买房?(图1)


关于这张图,我想我不用再解释了吧,来国外买房的人,这点分析和理解能力一定是有的。


就国内来说,


1、就业资源是第一权重资源。


2、教育和医疗是第二权重资源。


3、环境和气候是第三权重资源。


房价是第一生活成本,其它成本都大差不差。


所以,你用这个公式去衡量。


比如,国内城市性价比不高的典型城市是:厦门、兰州、大连、沧州等。


比如,长沙的城市性价比高于合肥、武汉、郑州,西安。


来说国外。


国外城市运行平稳,数据更为透明,比较结果更为直观。


1、国外的城市落差没有中国大,但就业资源仍为第一资源,然后是教育和医疗、环境资源。


2、国外的第一生活成本,和国内略有不同,国内是房价,国外是房价和租金,因为,国外的租金,真的非常高,远超国内。


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开始比较,全部使用美元


下面,我们开始用公开数据进行比较,价格均用美元


房价,仅参考市中心房价和租金数据就好,因为,城市太大,各不相同,但市中心趋同,而市中心外围的数据不太具有参考价值,因为你无法权衡那里的距离、教育、资源、交通等数据。


国外每个大城市,只有一个中心,不管是温哥华、悉尼、洛杉矶等,中心区都不大,但都是就业中心,也是人口聚集区,都差不多承接了这个城市接近一半的就业人口。


以下公开数据来源:numbeo。


1、布里斯班VS悉尼。


"城市性价比"还没搞懂,就想投资买房?(图2)


只看市中心的价格就好了,市中心之外的数据太杂,不太具有参考性。


可见,两个城市的收入基本一样,但悉尼房价贵了120%,租金贵了53%。


这就是城市性价比。以防有人说的PS,放个英文的未翻译版本供参考。


"城市性价比"还没搞懂,就想投资买房?(图3)


有人会质疑说你这比较太片面,珀斯也是200多万人口啊,你怎么不比,没事,现在就比。


2、布里斯班VS珀斯。


"城市性价比"还没搞懂,就想投资买房?(图4)


珀斯的房价更贵、租金更低、收入更低,也就是说,城市性价比更低更低了,还不如悉尼。


珀斯的房价,在2012年是超过悉尼的,那时候的人们,也许认为珀斯会更高吧,但,规律只会迟到,不会缺席。


3、布里斯班VS墨尔本


"城市性价比"还没搞懂,就想投资买房?(图5)


也是一样,墨尔本房价贵了44%,租金只多了8%,但收入还没有布里斯班多。


这也是我自己重仓布里斯班的原因,价值投资,中长周期,拿得稳,持的住。


但其实悉尼、墨尔本的比较并不算什么,下面让你看看什么是更大的城市性价比。


4、布里斯班VS奥克兰。


和新西兰的首都奥克兰来比较一下。


"城市性价比"还没搞懂,就想投资买房?(图6)


看出来了吗?奥克兰的就业环境太差了,收入减少了20%,但房价涨了54%!这个城市性价比可是比悉尼墨尔本还要差的。


收入低、房价高、租金高,可想而知,奥克兰人有多悲催,怪不得我们会看到很多很多新西兰人跑到澳洲来生活。


他们的护照是可以互通的,福利也是互通的。


5、布里斯班VS温哥华。


但新西兰其实也还不是最苦逼的,来比较一下温哥华。


"城市性价比"还没搞懂,就想投资买房?(图7)


房价贵了118%,租金贵了39%,收入下降了6.8%!


温哥华的房价实在是太贵了,是过去一轮房价周期中涨的最猛的。


所以,在2017年温哥华实行20%海外购置税之后,房价就从此一蹶不振了。


6、布里斯班VS多伦多。


"城市性价比"还没搞懂,就想投资买房?(图8)


多伦多略好一些,但也好不到哪里去。


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这些图,告诉大家,这就是为什么我走完了美国、加拿大、澳洲、新西兰、新加坡等国家之后,米宅选择深耕布里斯班的原因。


这个城市的城市性价比非常明显,你可以不相信米宅,不相信我,但你不能不相信数据和现实。


国外置业,请记住。


1、价值投资第一、短炒第二。

2、避坑第一,赚钱第二。


这就是价值投资,这就是城市性价比决定的在中长周期中的量变和质变,全世界的人和钱会从性价比低的城市流向性价比高的城市。


时间久了,量变一定产生质变。


比如在中国,近5年,年轻人从上海流向杭州,就是明证。


比如在美国,三四年前,年轻人从旧金山流向西雅图,也是明证(西雅图当时房价比旧金山便宜一半)。


因为,世界是平的,世界是趋同的,人和钱的流动,会努力抹平不平衡,会让每个城市的性价比趋向相同。


在澳洲,在今天。


我看到了很多人从珀斯、阿德莱德、达尔文来到布里斯班。


我看到了很多新西兰人从奥克兰、基督城来到布里斯班。


我也看到了很多人从悉尼、墨尔本来到布里斯班。


这就是城市性价比这个规律之下的人口流动,区别只在于或快或慢。


因为,人性是什么?人性就是贪婪,人总是希望赚的更多、工作的更少、物价还更便宜(房价和租金)。


当人口流动加速、资源开始挤兑,拐点就出现了。


我相信,所以,我选择了在2018年开始,重仓布里斯班。


前提是,你要理性,你要明白,你要拿得住,持的稳。


在过去一轮房价周期中,很多人在房价轮动的前夜抛售了,因为,没有持得住。


别刚刚不容易建立的立场,回去就被一篇文章或所谓的朋友、专家给动摇与带偏了,那说明,还是没学习到位,定力不行。



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